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    发布时间:2017-08-05 18:45  浏览量:1058

    今年以来,成都住宅处于越来越严的“限购”之中,在这种态势下,想投资不动产的消费者就被逐渐分流到了商业地产市场。面对楼市调控政策带来的“机会期”,成都商业如何加速去库存?未来能否迎来新的发展契机?

    住宅没资格买

    商业有望成为新的投资风口

    “成都商业在持续的高库存形势下,急需找到新的突破口,但在当前的市场行情下并不容易。”锐理解决方案中心总经理林森说,一方面,在“东进南拓”的城市新格局引导下,未来成都发展的重心将由向南变成向东向南发展,城东将迎来快速发展新时期,价值预期将得到提升;另一方面,成都住宅限购持续加码,大量投资者被挤出,资本有望转向商业地产。

    “从2007年至今的政策趋势来看,住宅限购政策一般持续一年半左右。”林森说,今年到2019年初,或成为住宅限购政策持续期,2019年之后或将有所放松,住宅限购短期内将持续,商业就有望成为新的投资风口。

    市场机遇来临

    商业50—70平方米热销

    据锐理数据显示,近5年成都主城区商业年度成交价受个别低价项目集中备案的影响,商业(仅指售卖型商铺)成交价有所浮动;2016年10月住宅限购政策出台之后,商业成交量逐步上涨,成交价格在2017年4月达到最高。

    “从2016年1月—2017年5月主城区商业不同面积段的成交情况来看,热销产品集中在50平方米以下和50—70平方米的小面积段。”林森说,成交商业多以底商+社区商业为主,其销量占商用物业成交总量的90%以上,高新区成为商业销售的热点区域,其次是成华区。记者在采访中了解到,今年攀成钢、万年场(以华润二十四城(楼盘详情 图库 网友点评)为中心)及东客站成为商业销售的“金三角板块”,区域内商业项目不仅存量相对较少,而且该区域是投资者高度关注的区域之一。

    “根据成华区一带两轴五区的总体规划,万年场正属于成华区城东枢纽经济发展区的核心区。同时,作为城东发展最早的板块之一,万年场商圈可谓是东进战略的桥头堡,未来将催生特色商圈的发展。”知名地产策划人李绍华说,该区域商业以万象城、SM广场等大型综合体为主,特色主题社区商业还相对缺乏。

    据悉,“金三角板块”是城东的核心居住区,住宅小区多,人口密度大,房价整体趋高,这为商业发展提供了持续稳定的高端客群。加之二环路、中环路、迎晖路等主干道途经该区域,地铁4号线和7号线在区域内有几大站点,地铁物业也是培育新商圈的关键所在,在交通节点处人流集聚,这将产生巨大的消费需求。

    诸多利好影响

    成都商业加速去库存

    “尽管2017年一季度中国房地产投资有所下滑,但全年前景向好。”高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚表示:“一季度中国房地产交易同比下降25%,但鉴于中国经济迅速增长、未开发土地仍炙手可热、投资需求稳定、大规模交易数量居高不下,房地产市场将会反弹,全年交易量将与去年的纪录持平。”

    高力国际的报告显示,中国整体经济发展趋势良好,强劲内需推动了进口量增长,而生产价格的回升也推高了工业利润,这些都将推动商业房地产投资量攀升。目前,中国大城市中心地段的房地产收益率仍然处于合理范围,大陆一线城市写字楼物业的收益率为3.5%-4.5%,零售和工业物业的净收益率为4.0%-6.0%。在这种态势的影响下,成都的商业物业将迎来“去库存”的小高峰。

    成都房贷利率最高上浮20% 未来能否继续买房

    “现在,首套房贷款利率除工商银行执行基准利率(4.9%)外,与我们公司有合作的其他银行首套房贷款利率普遍上浮了5%—10%,各家银行二套房贷款利率也有所上浮。”成都链家地产一工作人员告诉四川日报记者,进入6月份以来,多家银行都调整了房贷利率执行政策,但房贷利率上浮成为一大趋势。


    成都房贷利率最高上浮20% 未来能否继续买房

    房贷利率从去年最低执行8折到现在最高上浮20%,“先抑后扬”背后释放出怎样的信号?

    首套房贷“齐步涨” 最低执行基准利率

    “个人首套房贷款利率在基准基础上再上浮10%,以5年期以上贷款利率计算,上浮后的贷款利率为5.39%。”民生银行相关人士表示,这是6月5日起执行的最新政策,虽然从目前来看,这一政策的实施对民生银行业务扩展有影响,但在更多银行调整利率政策之后,受影响的程度将会随之降低。

    “工商银行目前首套房贷款利率还是执行基准利率,而其他银行基本上都不执行这个政策了。”安信二手房中介公司的周女士说,估计这个政策随时都有可能调整,利率上调是一种趋势,前几天中信银行还在执行基准利率,现在已经取消了。

    记者在采访中了解到,目前成都住房公积金贷款利率依然是5年(含)以下2.75%;5年以上为3.25%。但成都范围内各家银行的房贷利率政策都有所收紧,利率执行政策也有所不同,不仅一手房、二手房的贷款利率有所区别,消费者的个人收入状况等也是决定贷款利率多少的因素。

    “目前首套房贷款利率涨幅在5%—10%。”招商银行成都某支行一名信贷负责人说,“虽然首套房贷款利率有所上调,但也不一定能够贷到款,如果消费者购买的是二手房,贷款利率还会上涨,而二套房贷款利率也会有所上浮,如首套房贷款利率上浮10%,那么二套房贷款利率就要上浮20%左右。”

    不仅利率上调 而且银行可能不放贷

    记者在采访中了解到,不是所有的消费者买房都能办理按揭贷款,在目前政策下,以下情况银行会直接拒绝给你贷款。

    比如消费者无房但名下有两笔贷款,一笔结清一笔未结清,或者有两笔以上贷款,一笔未结清者,农行、建行和成都银行都会拒贷;两笔以上贷款有两笔以上未结清者,所有银行都拒贷。名下有一套房,但名下一笔贷款未结清且不能提供为同一套房屋者,除中信银行外,其他银行都拒贷;名下有两笔贷款,一笔结清一笔未结清,且能提供为同一套房屋者,中行、农行、建行和成都银行都选择拒贷;名下两笔以上贷款均已结清者,除中行拒贷外,其他银行都可以贷;两笔、两笔以上贷款未结清者,所有银行都拒贷。此外,在成都限购区域,名下有两套及两套以上房产者,所有银行都选择拒绝办理按揭贷款:无贷款记录;一笔贷款已结清;一笔贷款未结清;两笔及两笔以上贷款均已结清;两笔贷款一笔结清一笔未结清……总之,在目前这种政策下,只要名下有两套及两套以上房产者,银行就不会再办理按揭贷款。

    据融360的数据显示,5月份全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较4月减少170家银行,5月共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。

    利率“先抑后扬” 未来能否继续买房

    “此轮房价上涨与银行的房贷利率变化有一定的关系。”成都朗基地产执行董事蔡凌云说,目前无论首套、二套房贷款利率的上调,都是宏观政策调控的手段之一。提高房贷利率不仅是银行“在商言商”,从调控房价的角度来看,这有助于改变炒房的收益预期,有助于行业健康发展,虽然对购房者来说增加了购房成本,但对整个行业来说,意义非凡。

    “中央对楼市定调‘房子是用来住的,不是用来炒的’,直接强调了房子的居住属性,就是要遏制以炒房为目的的投机需求。”专业人士李绍华说,房贷利率政策是影响房价变化的重要因素,一般存在这样的关系:利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。另外,当利率下降时,各种抵押贷款将大规模进入房地产市场;消费者按揭买房的年成本主要是银行抵押贷款的利息。因此,房贷利率上调,对市场的影响要大于其他因素。

    “房贷利率‘先抑后扬’,看似增加了购房者的成本,但对于有直接需求的消费者来说是一种长远的利益保护。”四川精华房产副总阮鹏飞说,利率上涨会直接打击“炒房者”,这样一来就会放缓楼市销售速度,商家定价期望也会随之降低,对刚需消费者来说虽然增加了利息付出,但是房屋总价降低可以有所弥补,“一加一减”就给市场预留了空间,再加上目前成都房价整体水平低于国内同等实力的城市,在限购政策的影响下,房价暴涨的几率几乎不存在了,这就为想在成都安家置业的消费者创造了机会。


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